Permilagem no Condomínio: Como Calcular Quotas Corretamente
Domine o conceito de permilagem e aprenda a calcular quotas de condomínio de forma justa e transparente.
01/03/2026
9 min de leitura
O Que É a Permilagem
A permilagem é o valor proporcional atribuído a cada fração autónoma em relação ao valor total do edifício, expresso em milésimos (‰). A soma das permilagens de todas as frações de um edifício é sempre igual a 1000‰.
A permilagem é definida no título constitutivo da propriedade horizontal e reflete o valor relativo de cada fração, tendo em conta fatores como a área, a localização no edifício (piso, orientação), a tipologia e o uso (habitação, comércio, garagem).
Este conceito é fundamental para a vida condominial, pois determina a contribuição de cada condómino para as despesas comuns, o peso do voto em assembleia e a proporção dos encargos de conservação e beneficiação das partes comuns.
Onde Encontrar a Permilagem
A permilagem de cada fração consta do título constitutivo da propriedade horizontal, registado na Conservatória do Registo Predial. Este documento é público e pode ser consultado por qualquer pessoa mediante pagamento de uma taxa.
A caderneta predial urbana de cada fração, obtida junto das Finanças, também indica a permilagem. Adicionalmente, a escritura de compra e venda da fração deve mencionar a respetiva permilagem.
Em caso de dúvida ou discrepância, prevalece o valor inscrito no título constitutivo registado na Conservatória. A alteração da permilagem requer o acordo de todos os condóminos (unanimidade) e a escritura pública de alteração ao título constitutivo.
Fórmula de Cálculo das Quotas
O cálculo da quota mensal de cada fração é simples: Quota = (Permilagem da fração / 1000) × Orçamento mensal. Por exemplo, se o orçamento mensal do condomínio é de 2.000€ e a fração tem uma permilagem de 85‰, a quota será: (85/1000) × 2.000 = 170€.
Para o cálculo anual, basta multiplicar pelo orçamento anual: Quota anual = (Permilagem / 1000) × Orçamento anual. Se o orçamento anual for de 24.000€ e a permilagem for 85‰, a quota anual será 2.040€, ou 170€ por mês.
Os arredondamentos devem ser feitos de forma consistente (normalmente a duas casas decimais) e os cêntimos residuais podem ser ajustados na fração com maior permilagem para garantir que a soma total corresponde exatamente ao orçamento.
Exemplos Práticos
Considere um edifício com 8 frações: 4 apartamentos T2 (permilagem de 100‰ cada), 2 apartamentos T3 (permilagem de 150‰ cada) e 2 lojas (permilagem de 50‰ cada). Total: 400 + 300 + 100 = 800‰. Atenção: este exemplo teria um erro, pois a soma deve ser 1000‰.
Corrigindo: 4 apartamentos T2 (120‰ cada = 480‰), 2 apartamentos T3 (170‰ cada = 340‰) e 2 lojas (90‰ cada = 180‰). Total: 480 + 340 + 180 = 1000‰. Com um orçamento anual de 18.000€, os T2 pagam 2.160€/ano (180€/mês), os T3 pagam 3.060€/ano (255€/mês) e as lojas pagam 1.620€/ano (135€/mês).
Este exemplo ilustra a proporcionalidade: frações maiores e com maior permilagem contribuem mais para as despesas comuns. Esta é a regra geral, mas existem exceções que abordaremos adiante.
Quotas Fixas vs. Proporcionais
A lei estabelece que as despesas comuns são repartidas proporcionalmente à permilagem. No entanto, a assembleia pode deliberar por unanimidade a adoção de outro critério de repartição, como quotas fixas iguais para todas as frações.
As quotas fixas (valor igual para todas as frações) são mais simples de calcular mas menos equitativas, penalizando as frações mais pequenas. São mais comuns em condomínios pequenos com frações de dimensão semelhante.
Uma abordagem mista também é possível: parte das despesas repartida por permilagem e parte por utilização efetiva (por exemplo, custos de elevador apenas para frações que utilizam elevador). A chave é que qualquer critério diferente da permilagem requer unanimidade dos condóminos.
Despesas Especiais e Exceções
A lei prevê exceções à regra geral da permilagem. As despesas relativas a serviços de interesse comum que não aproveitem igualmente a todas as frações podem ser repartidas de forma diferente. O exemplo clássico é o elevador: os condóminos do rés-do-chão podem ser dispensados de contribuir.
As lojas ou frações comerciais com entrada independente podem ser dispensadas de contribuir para despesas de limpeza de escadas ou manutenção de elevadores, se aprovado em assembleia ou previsto no título constitutivo.
As despesas com obras que beneficiem apenas parte do edifício (por exemplo, impermeabilização de um terraço de cobertura que serve de cobertura ao edifício) são repartidas por todos os condóminos, pois trata-se de uma parte comum, independentemente de quem tem o uso exclusivo.
Erros Comuns no Cálculo
O erro mais frequente é utilizar permilagens erradas, diferentes das que constam no título constitutivo. Verifique sempre os valores oficiais antes de calcular quotas. Permilagens incorretas resultam em quotas injustas e potencialmente impugnáveis.
Outro erro é não atualizar as quotas quando o orçamento é alterado. Após aprovação de um novo orçamento em assembleia, as quotas devem ser recalculadas e comunicadas a todos os condóminos com a devida antecedência.
A não consideração de deliberações especiais sobre repartição de despesas é outro erro frequente. Se a assembleia deliberou que determinadas despesas são repartidas de forma diferente da permilagem, esta decisão deve ser respeitada no cálculo.
Cálculo Automático com Tecnologia
Se gere um condomínio e quer automatizar o cálculo de quotas, o software de gestão de condomínios SmartCondo faz isso automaticamente com base na permilagem registada e no orçamento aprovado. Qualquer alteração no orçamento gera automaticamente novos valores de quota, sem margem para erros manuais.
A plataforma permite ainda configurar exceções e regras especiais de repartição, conforme deliberado em assembleia. Frações dispensadas de determinadas despesas, quotas extraordinárias e planos de pagamento são geridos de forma integrada.
Os condóminos podem consultar a todo o momento a sua conta corrente, o detalhe do cálculo da sua quota e o histórico de pagamentos. Esta transparência elimina dúvidas e disputas sobre o valor das quotas, promovendo a confiança na gestão financeira do condomínio.
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