Obras em Partes Comuns do Condomínio: Quórum e Procedimentos
Compreenda os procedimentos legais para aprovação e execução de obras nas partes comuns do condomínio.
10/02/2026
11 min de leitura
Partes Comuns: O Que São
As partes comuns do edifício em propriedade horizontal são, por presunção legal, o solo, os alicerces, as colunas, os pilares, as paredes mestras, a cobertura, as entradas, as escadas, os patins, os corredores, os elevadores, as instalações gerais de água, gás, eletricidade e telecomunicações.
O título constitutivo da propriedade horizontal pode definir partes comuns adicionais ou, em certos casos, atribuir o uso exclusivo de partes comuns a determinadas frações (por exemplo, terraços de cobertura). É essencial consultar este documento para esclarecer dúvidas.
A distinção entre partes comuns e privadas é crucial para determinar quem suporta os custos de reparação e conservação. Em caso de dúvida, a presunção legal é de que a parte é comum, cabendo a quem alega o contrário provar que é privada.
Obras de Conservação Ordinária
As obras de conservação ordinária são as necessárias para manter o edifício nas condições de segurança, salubridade e estética em que se encontrava. Incluem reparações correntes como a substituição de lâmpadas, pequenas reparações de canalização, pintura de manutenção e reparação de fechaduras.
Estas obras não necessitam de aprovação em assembleia, desde que estejam dentro do orçamento anual aprovado. O administrador tem autonomia para as executar, sendo esta uma das suas obrigações legais.
Quando o custo de uma reparação urgente ultrapassa o orçamento disponível, o administrador deve realizá-la para evitar danos maiores, informando imediatamente os condóminos e convocando assembleia para ratificação da despesa e eventual aprovação de quota extraordinária.
Obras de Conservação Extraordinária
As obras de conservação extraordinária vão além da manutenção corrente e visam restaurar ou melhorar significativamente o estado do edifício. Exemplos incluem a reparação da fachada, a impermeabilização da cobertura, a substituição de canalizações vetustas ou a renovação do sistema elétrico das partes comuns.
Estas obras necessitam de aprovação em assembleia de condóminos, por maioria dos votos representativos do capital investido dos presentes. O administrador deve apresentar pelo menos dois orçamentos de fornecedores diferentes para permitir uma decisão informada.
A urgência da intervenção pode justificar a realização de obras sem deliberação prévia, caso a demora cause ou agrave danos significativos. Nestes casos, o administrador age ao abrigo do dever de conservação, devendo convocar assembleia logo que possível para ratificação.
Obras Inovadoras
As inovações são obras que introduzem algo novo nas partes comuns, que não existia anteriormente: instalação de um elevador, construção de uma piscina, instalação de painéis solares ou criação de um jardim. Estas obras podem valorizar significativamente o edifício.
A aprovação de inovações requer uma maioria qualificada de dois terços do valor total do prédio. Esta maioria elevada reflete a importância e o impacto destas decisões na vida do condomínio e no valor das frações.
As inovações que prejudiquem a utilização, por parte de algum condómino, tanto das partes comuns como da respetiva fração autónoma, só podem ser aprovadas por unanimidade. Esta proteção visa impedir que a maioria imponha alterações que prejudiquem diretamente um condómino.
Quóruns de Aprovação
O quórum necessário varia conforme o tipo de obra: obras ordinárias não requerem votação (decisão do administrador), obras extraordinárias exigem maioria simples dos presentes, inovações requerem dois terços do valor total do prédio e alterações que prejudiquem condóminos exigem unanimidade.
Em segunda convocação, a assembleia pode deliberar com qualquer número de condóminos presentes, mas mantendo as maiorias exigidas. Isto significa que, para inovações, continuam a ser necessários dois terços do valor total do prédio, mesmo em segunda convocação.
É fundamental que a convocatória indique claramente na ordem de trabalhos a obra proposta e o tipo de deliberação necessária. Uma deliberação tomada sem o quórum adequado é anulável e pode ser impugnada judicialmente por qualquer condómino.
Financiamento das Obras
As obras ordinárias e de conservação extraordinária são financiadas pelo fundo de reserva e, quando insuficiente, por quotas extraordinárias aprovadas em assembleia. A repartição é feita na proporção da permilagem de cada fração.
Para obras de valor elevado, os condomínios podem recorrer a financiamento bancário, embora esta opção seja menos comum. Existem também programas de apoio à reabilitação urbana (IFRRU 2020 e sucessores) que podem co-financiar obras em edifícios degradados.
A assembleia pode aprovar o pagamento faseado das quotas extraordinárias, distribuindo o custo ao longo de vários meses. Esta flexibilidade é essencial para evitar sobrecarga financeira dos condóminos e garantir a adesão às deliberações.
Responsabilidades e Garantias
O empreiteiro responsável pela execução das obras deve fornecer garantia legal de 5 anos para defeitos estruturais, 5 anos para defeitos relativos a elementos construtivos e 2 anos para equipamentos e instalações. Estes prazos são definidos pelo Decreto-Lei n.º 67/2003.
O administrador deve formalizar o contrato de empreitada por escrito, especificando o âmbito dos trabalhos, o preço, os prazos de execução, as condições de pagamento e as garantias. Nunca inicie obras sem contrato escrito.
Durante e após a execução das obras, verifique a conformidade dos trabalhos com o orçamento aprovado. Retenha uma percentagem do pagamento (tipicamente 5% a 10%) até à conclusão de eventuais correções e ao fim do período de garantia.
Acompanhamento e Fiscalização
A nomeação de um condómino ou comissão para acompanhar a execução das obras é uma boa prática que aumenta a transparência e a confiança. Esta comissão fiscaliza os trabalhos, reporta à assembleia e assegura o cumprimento do caderno de encargos.
Documente todo o processo: fotografias antes, durante e após as obras, registo de reuniões com o empreiteiro, alterações ao projeto e pagamentos efetuados. Esta documentação é essencial em caso de litígio ou reclamação por defeitos.
Mantenha os condóminos informados sobre o progresso das obras através de comunicações periódicas. Informe sobre eventuais atrasos, alterações ao projeto ou custos adicionais. A comunicação proativa previne insatisfação e rumores infundados.
Gestão Digital de Obras
Plataformas como o SmartCondo oferecem funcionalidades específicas para a gestão de obras em condomínios: criação de ordens de trabalho, registo de orçamentos, acompanhamento do progresso, gestão de fornecedores e arquivo de toda a documentação associada.
A partilha de informação em tempo real com os condóminos — progresso das obras, custos incorridos, fotografias e relatórios — é uma prática de transparência que a tecnologia digital torna simples e acessível a todos.
O registo digital de todo o processo constitui um arquivo permanente que pode ser consultado a qualquer momento, mesmo anos após a conclusão das obras. Esta memória institucional é particularmente valiosa em caso de reclamações por defeitos ou para planeamento de futuras intervenções.
Experimente o SmartCondo
A plataforma de gestão de condomínios mais completa de Portugal. Simplifique a administração com tecnologia moderna.